Можно ли продать жилье, находящееся в залоге у банка?

Да, можно. Закон не запрещает распоряжаться недвижимым имуществом, даже если оно является предметом залога в банке выдавшем кредит. Однако продажа квартиры с обременением имеет много отличий от обычной сделки купли-продажи квартиры  — собственнику жилья предстоит находить компромисс с банком, проходить процедуру регистрации перехода права собственности с видоизменённым пакетом документов и правильно организовать, а покупателю придётся разработать схему взаиморасчётов и с собственником жилого помещения и с залогодержателем.

Именно из за возникновения подводных камней в планировании и проведении таких сделок, профессиональное сопровождение и медиация будут весьма кстати. Просчёт и неправильная оценка рисков любой из сторон на любом этапе проведения сделки может привести к отказу от совершения сделки любой заинтересованное стороной и/или финансовым потерям.

Три способа продажи ипотечной квартиры

Сценарий продажи зависит от того, какие договорённости с покупателем были достигнуты в процессе торга за квартиру (студию), в том числе каким образом покупатель будет расплачиваться за жилье. Наиболее вероятны три основные ситуации.

Вариант 1: Покупатель с наличными деньгами

Это не самый распространенный, но самый простой способ. Схема проведения купли-продажи выглядит следующим образом:

1. В банке-кредиторе берётся справка о текущем статусе платежей и имеющейся задолженности по ипотечному кредиту. В справке будет указано наличие просрочек по ипотечным взносам, штрафы или пени за просрочку и т.п.
2. Составляется договор купли-продажи, в котором попунктно расписывается:
   • какая сумма идет на погашение ипотечного кредита, в какой банк, на какой расчётный счёт;
   • какая сумма перечисляется продавцу, в какой банк, на какой расчётный счёт.
3. Покупатель открывает аккредитив в банке на сумму равную сумме платежа в банк-залогодержатель и сумме выплаты продавцу недвижимости.
4. Банк снимает обременение после получения свой части денежных средств.
5. Банк выдаёт справку об отсутствии задолженности по залоговому имуществу.
6. Подаётся заявление в Росреестр о снятии обременения. Представитель банка подтверждает погашение кредита.
7. Получаем чистую выписку из ЕГРН без обременения.
8. Регистрируется переход права собственности на покупателя.
9. Банк переводит оставшуюся сумму на счёт продавца.

Вариант 2: Покупатель с ипотекой в том же банке

Практически единственная на данный момент ситуация, при которой возможно приобретение ипотечной квартиры под условие получения на неё ипотечного кредита - когда покупатель получает одобрение в том же банке, где оформлен кредит продавца. В этом случае:

• Составляется договор купли-продажи с учётом текущих требований банка к предмету залога;
• Банк производит перевод долга с одного заемщика на другого
• Все документы подаются в Росреестр
• Банк-залогодержатель производит выплату денежных средств на расчётный счёт продавца, после перехода права собственности на покупателя
• Сделка проходит быстрее, так как не нужно полностью гасить кредит и снимать обременение

Во втором случае срок проведения сделки короче. Каждая сторона по договору собирает свой пакет документов и подаёт его на регистрацию. Не возникает необходимость в получении справки из банка - держателя ипотеки об отсутствии долга, не требуется снимать обременение наложенное банком, не нужно ждать получение чистой выписки из ЕГРН.

Вариант 3: Покупатель с ипотекой в другом банке

Наиболее сложный сценарий, требующий координации между двумя банками. Настоятельно рекомендуем - прежде чем заключать какие либо договора, передавать денежные средства (любым образом) - получите согласие на проведение сделки в обоих банках!

1. Покупатель должен иметь достаточно собственных средств, чтобы они покрывали разницу между стоимостью квартиры и суммой текущего долга по ипотечному займу.
2. Сначала гасится долг перед банком продавца (как в первом варианте).
3. Банк - залогодержатель снимает обременение.
4. Банк покупателя открывает кредитную линию на нового будущего собственника.
5. Составляется договора купли-продажи, в котором указывается какая сумма на приобретаемую недвижимость является заёмной, а какая часть оплачивается за счёт собственных средств.
6. Регистрируется переход права собственности.

Такая сделка гораздо затратнее по времени, так как требует координации между 4-мя сторонами, полного согласия всех сторон по всем аспектам предстоящей сделки, в том числе срокам - суммам - гарантиям - и юридической поддержке.

Особенности продажи по военной ипотеке

Если квартира была приобретена военнослужащим с использованием средств Росвоенипотеки, продажа такой недвижимости тоже возможна, но имеет свои нюансы:

1. Банк выдавший ипотеку выдаёт справку о текущем погашении ипотечного кредита и остатке долга.
2. В некоторых случаях сумму долга может погасить сам продавец - тогда такая сделка становится обычной сделкой купли-продажи. 
3. В большинстве случаев долг оплачивается покупателем жилого помещения.
4. Банк - залогодержатель выдаёт справку об отсутствии долга и направляет пакет документов для снятия обременения в Росреестре.
5. После получения выписки из ЕГРН без наложенного обременения производится обычная сделка купли - продажи 

Для лиц продолжающих военную службу есть такое положение, что: военнослужащий, продавший жилье по военной ипотеке, сохраняет право на повторное участие в программе. В Росвоенипотеке пересчитают накопления с учетом погашенного кредита и выдадут новое свидетельство для покупки другого жилья.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Сколько времени занимает продажа ипотечной квартиры?

Более менее точные сроки продажи жилых помещений, находящихся под ипотечным обременением зависят от множества факторов - в первую очередь экономической ситуации в стране.
Если мы говорим о выкупе квартиры находящейся в ипотеке - здесь ситуация (в основном) зависит от скорости достижения договорённости между покупателем и банком. Как правило, от момента подачи документов в банк до получения денег проходит 2 - 4 недели. 
Если говорить о поиске покупателя на имеющийся вариант - многое зависит от цены, состояние квартиры, её расположения и т.п. 

Возможна ли продажа если есть просрочка по ипотечным платежам?

Да, возможна, однако сначала потребуется погасить всю задолженность и все пени. Банк будет отказывать в снятии обременения с объекта недвижимого имущества, до тех пор пока долг не будет полностью закрыт. Если вы обратились в Региональное Агентство Недвижимости, наши специалисты сделают всё возможное  чтобы договориться с банком о реструктуризации долга или отсрочке платежей на период продажи.

Безопасно ли покупать квартиру с обременением?

Приобретении квартиры, которая находится в залоге у банка даёт повышенные юридические риски, по отношению к обычной или альтернативной сделке купли-продажи жилья. Если Вы заручились поддержкой компетентных сотрудников РАН, которые отстаивают ваши интересы на всех этапах проведения сделки, обеспечивают юридическую поддержку и оформление документов, организуют юридически и финансово прозрачную схему взаиморасчётов - то да.

Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?

Да, если квартира была в собственности менее 3 (или 5) лет, придется заплатить НДФЛ 13% с прибыли (грубо: сумма полученная покупателем - кадастровая стоимость квартиры). Точную сумму налогов лучше уточнять в налоговой инспекции по месту нахождения недвижимости, т.к. в разных субъектах федерации  разные коэффициенты определяющие сумму подоходного налога с продажи недвижимого имущества. Так же можно учесть расходы на покупку и уплату процентов по ипотеке.

Почему для проведения сделок с объектами недвижимости имеющими обременения лучше обратиться в Региональное АН

Продажа жилья с обременением — это не просто подписание договора. Это:

• Координация трех участвующих в сделке сторон: продавец, покупатель, банк (а иногда и два банка). Согласование интересов каждой стороны, определение сроков устраивающее все заинтересованные лица.
• Подготовка разных пакетов документов для каждого участника проводимой сделки.
• Планирование и контроль сроков: от получения справок до регистрации перехода права собственности
• Организация и проверка безопасных способов расчета.
• Полная и постоянная юридическая поддержка клиента, проверка чистоты сделки, составление юридически значимого договора и защита интересов клиента.

Наши специалисты имеют многолетний опыт работы с ипотечными сделками в Балашихинском районе Московской области и в других городах Подмосковья и знают специфику местных банков и регистрационных органов.